La taxe foncière grimpe, mais certaines villes résistent. Un nouvel indice révèle les communes où fiscalité maîtrisée et dynamisme immobilier coexistent.
Alors que la taxe foncière a augmenté de plus de 37 % en dix ans, bien au-delà de l’inflation (+19 %), l’impact de cette pression fiscale sur l’investissement immobilier devient un enjeu stratégique. Dans ce contexte, la société Maslow.immo, spécialisée dans l’investissement locatif, publie un nouvel outil : l’Indice d’Attractivité Fiscale (IAF). Conçu pour évaluer la capacité des communes à rester attractives malgré la hausse des prélèvements locaux, cet indice croise la dynamique du marché immobilier (via les données DVF de 2014 à 2024) avec l’évolution des taux de taxe foncière (source UNPI).
L’approche se veut quantitative, en pondérant à 60 % l’activité du marché et à 40 % la pression fiscale inversée. L’objectif affiché est d’identifier les territoires qui réussissent à concilier dynamisme immobilier et fiscalité maîtrisée. Derrière cette initiative, une ambition claire : déplacer le débat sur la fiscalité locale du registre émotionnel vers celui des données mesurables.
Paris, Marseille, Strasbourg : des hausses spectaculaires
Le rapport souligne que certaines grandes métropoles concentrent une part importante des hausses de taxe foncière. Paris affiche une progression de +87,9 % sur dix ans, suivie par Marseille (+55 %) et Strasbourg (+49 %). Cette évolution résulte de la combinaison entre des décisions locales d’augmentation des taux et la revalorisation nationale des bases locatives.
Ces hausses affectent la rentabilité locative, déjà mise sous pression par des prix élevés à l’achat. Dès lors, la question de l’attractivité des grandes villes pour les investisseurs se complexifie. À l’inverse, des communes de taille moyenne ou plus modeste semblent tirer leur épingle du jeu, en offrant un meilleur équilibre entre rendement locatif et niveau de charges.
Massy, Vénissieux, Castelnau-le-Lez : des villes en tête du classement
Le classement publié par Maslow.immo révèle les communes qui combinent le mieux dynamisme immobilier et maîtrise fiscale. Massy (Essonne) arrive en tête, avec un indice maximal de 100, suivie de Vénissieux (Rhône) et Castelnau-le-Lez (Hérault). Des villes comme Louviers (Eure) et Montivilliers (Seine-Maritime) complètent le top 5.
Ces résultats indiquent que l’attractivité immobilière ne se limite pas aux métropoles. Des communes en périphérie ou dans des bassins d’emploi secondaires réussissent à attirer les investisseurs en jouant sur la stabilité de leur fiscalité et une demande locale soutenue. L’étude met ainsi en évidence une mutation potentielle de la carte de l’investissement immobilier, au bénéfice de ces territoires souvent moins médiatisés.
Le dynamisme inattendu des petites communes
Un second classement, établi sur une base relative à la population, met en lumière des petites communes où le marché immobilier est particulièrement actif. Déville-lès-Rouen (Seine-Maritime), Saint-Laurent-de-la-Salanque (Pyrénées-Orientales) ou encore Chevigny-Saint-Sauveur (Côte-d’Or) affichent des indices proches de 100. Ici encore, le lien entre fiscalité mesurée, qualité de vie et attractivité semble jouer à plein.
« La fiscalité ne suffit pas à expliquer l’attractivité d’un territoire, mais elle participe à dessiner une nouvelle carte des zones à potentiel », affirme Pierre-Emmanuel Jus, Directeur Délégué de Maslow.immo. En proposant un indicateur de lecture croisée entre marché et fiscalité, l’entreprise entend offrir aux investisseurs un outil d’aide à la décision à un moment où les arbitrages deviennent plus complexes.